Høringsutkast områderegulering Gjersrud-Stensrud
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
Høringsutkast 2 for områderegulering Gjersrud-Stensrud er lagt ut på sidene for Plan- og bygningsetaten (PBE). Gjersrud-Stensrud er den siste gjenværende delen av Oslos byggesone som ikke er regulert og bygd ut.
Områdereguleringen legges ut på nytt offentlig ettersyn for å åpne for deponering av alle tunnelboremasser fra Follobanen innenfor Gjersrud-Stensrud. Det er også gjort endringer i rekkefølgekrav for kollektivdeling og krav til sikring av ras- og flomfare. Høringsperioden er fra 11.05.2015 – 22.06.2015.
Info-møte om forslaget ble avholdet 28.05.2015 på Bjørnholt skole.
Eventuelle bemerkninger til endringene må være Plan- og bygningsetaten i hende senest mandag 22. juni 2015. PBE ber om at bemerkningen gjøres kort, evt. at det lages et sammendrag på 1/2 – 1 side egnet for trykking. Merk brevet eller meldingen «Områderegulering Gjersrud – Stensrud 201000876».
Bemerkninger sendes til Plan- og bygningsetaten, Boks 364 Sentrum, 0102 Oslo eller som e-post til postmottak@pbe.oslo.kommune.no
Tidligere innkomne bemerkninger fra høringsrunde 1 vil følge planforslaget til politisk behandling.Spørsmål om planforslaget kan rettes til:
Elisabeth Øren Arvesen, tlf. 23 49 13 58, elisabeth.orenarvesen@pbe.oslo.kommune.no
Ida Søgnen Tveit, tlf. 23 49 09 04, ida.tveit@pbe.oslo.kommune.no
Høringstiden for den første høringen varte fra 24.02.2014 til 14.04.2014. Det ble også den gang holdt et åpent møte på Bjørnholt skole (20.03.2014) der det ble informert om planforslaget.
Det har kommet inn innsigelser på høringsutkastet som gjør at forslaget sannsynligvis må bearbeides videre for å kunne realiseres. F.eks. skriver Fylkesmanen i Oslo og Akershus i sin uttalelse 28.04.2014 at planforslaget ikke er i samsvar med nasjonal politikk for bærekraftig byutvikling, klima og transport. Fylkesmannen vil sterkt fraråde Oslo kommune å vedta planen før det kan dokumenteres at planen er i samsvar med regional plan for areal- og transport. Fylkesmannen fremmer innsigelse til at det åpnes for inntil 5 000 boliger før en baneløsning er på plass. Plan- og bygningsetaten har sendt ut høringsutkast 2 uten at de syv innsigelsene er løst. Jernbaneverkets ønske om å deponere alle tunnelboremassene fra Follobanen på Gjersrud-Stensrud er den egentlige årsaken til at en ny høringsrunde kommer nå, uten løsning på disse innsigelsene.
Jeg har forsøkt å klippe fra høringsutkastet, høringsuttalelsene og oppsummere mine inntrykk fra de to informasjonsmøtene her.
Hovedalternativ: 10 000 boliger –
25 000 bosatte
Innenfor planområdet bor det i dag ca. 200 personer. Hovedalternativet er et planforslag for 10 000 boliger.
I tillegg er det utarbeidet alternativt forslag på 7 000 boliger. Det betyr at utnyttelsesgraden er øket betydelig fra kommuneplan 2008 der det var antydet 5 000 – 7 000 boliger. Planen består av et sentrumsområde og områder med lavere utnyttelse der bebyggelse vil bestå mest av rekkehus, firemannsboliger og andre småhustyper. Det kan komme et krav på 20 % leiligheter under 50 m² for å gi større innslag av småleiligheter i sentrumsområdet for å dekke behovet for boliger til f.eks. ungdommer. Maksimal høyde på bygningene er satt til 17,5 meter som vil være 6 etasjer.
Illustrasjonsplan over området etter utbygging (høring2).
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
10 000 boliger tilsvarer 25 000 bosatte. Det legges opp til 3 750 arbeidsplasser som for stor del vil være knyttet til privat og offentlig service som skoler, handel, kaféer, helsetjenester og noe kontorer. Til sammenligning bor det ca 7 800 på Bjørndal. Det er altså planlagt en tettere utbygging og mer bymessig utforming enn på Bjørndal. Det er ansett som viktig å gjøre området mest mulig selvforsynt med ulike kommersielle og sosiale tilbud. Det snakkes om et totalt handelsareal på 15 – 25 000 m². Til sammenligning er Lambertseter senter på 25 000 m².
Bystrukturen skal oppnås ved en kvartalstruktur og konsentrasjon av bebyggelse og tilbud. Det er også regulert inn flere torg der fasade i bygninger vil danne veggene for torget. I sentrumsområdet er det foreslått maksimalt 30 % samlet andel næring, forretninger og tjenesteyting. Arealer som settes av til industri og lager er foreslått begrenset.
Det åpnes for at idrettshall, svømmehall, kino og kulturhus kan bli en del av tilbudet for å skape møtesteder.
T-bane
For å bygge ut Gjersrud-Stensrud med mer enn 4 500 boliger har det vært et krav i forslaget om forlengelse av T-bane fra Mortensrud over Bjørndal. Det er planlagt to stasjoner, Maurtu og Stensrud, der den siste vil være en endestasjon som også skal kunne fungere som innfallsport til marka og Stensrudparken. For å gi færrest negative konsekvenser for omgivelsene og størst mulig utvikling av arealene, er det anbefalt å la T-banen gå i tunnel i stedet for som dagtrasé. For at forlengelse av T-bane skal kunne forsvares økonomisk, må det planlegges med en forholdsvis tett utbygging.
På Bjørndal var det i rapporten fra 2010 planlagt stasjon på Bjørnholt, Bjørndal nord og Bjørndal syd i tillegg til en stasjon på Loftsrud. Stasjonen Bjørndal syd blir vurdert som såpass dyr at den er kuttet i det siste forslaget.
Med en T-bane på Bjørndal vil reisetiden til Oslo kunne bli ca 30 minutter i henhold til rapporten fra Ruter. Det betyr at det ikke vil bli noe mindre reisetid i forhold til ekspressbuss eller 77-bussen til Hauketo og tog derfra.
Ved T-bane vil linjene 71 og 71E forsvinne etter planene for Ruter, men 77 bussen til Hauketo og Holmlia er planlagt forlenget til Gjersrud-Stensrud.
NSB har et ønske om seks avganger fra Hauketo til sentrum i rushperioder og fire resten av dagen, men har vurdert at dette sannsynligvis ikke er mulig før Follobanen er etablert.
Enebakk kommune har innsigelser i sitt høringsforslag 04.04.2014 der de uttrykker bekymring rundt kollektivløsning og trafikkavvikling. De krever at det må reguleres kollektivfelt langs hele strekningen av Enebakkveien som inngår i områdereguleringen og videre helt fram til Ryen. De mener at reise via en T-baneløsning vil ta for lang tid og mener at pendlere fra Enebakk fortsatt må regne med å bruke buss.
Oppegård kommune har innsigelser i sitt høringsforslag 09.04.2014 som går på at utbygging ikke må starte opp uten at en baneløsning er på plass. De peker på at det er et stort potensiale for vekst langs Østfoldbanen som vil gi god utnyttelse av eksisterende infrastruktur og servicetilbud.
Fylkesmannen skriver i sin uttalelse 28.04.2014 at uten tilfredsstillende kollektivtilbud vil en utbygging av inntil 5 000 boliger være i strid med målene i Nasjonal transportplan (NTP) 2014-2023 og Klimaforliket (Meld. St 21 (2011-2012) Norsk klimapolitikk).
Når det gjelder T-banesatsingen i Oslo, er det sannsynligvis flere store prosjekter som blir prioritert framfor forlengelse fra Mortensrud til Bjørndal og Gjersrud-Stensrud. Det er f.eks. et sterkt behov for ny T-banetunnel under Oslo sentrum i tillegg til planene for forlengelse i form av Fornebubanen og Ahusbanen.
Mulig ny veiforbindelse fra Bjørndal til Åsland
(Illustrasjon: Ruter AS)
Stensrudgata og forbindelse mot Bjørndal
Den nye hovedgaten for området er planlagt å være Stensrudgata som er planlagt å gå fra Bjørndal via Åslandkrysset og til Enebakkveien ved Store Stensrud. Stensrudgata er regulert med en bredde på 28 meter for å kunne gi plass til kollektivfelt i begge retninger, sykkelsti og brede fortau. Det er to alternativer, en med fortau på 8,25 meter, uten kollektivfelt og en med fortau på 5,25 meter med egne kollektivfelt. Alternativet med de bredeste fortauene vil kunne gi rom for servering og gatesalg.
Stensrudgata med kollektivfelt
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
Det er planlagt maksimalt 20 % boliger mot denne hovedgaten for å få plass til forretninger, tjenestetyting og annen virksomhet. Typisk vil første etasje ha halvannen etasjes takhøyde for å gi mulighet til å velge mellom handel/næring i første etasje. Det vil ikke tillates gateparkering langs hovedgaten, men det er i stedet planlagt parkeringsanlegg.
En bro for buss og gang/sykkeltrafikk over E6 mot Bjørndal vil kunne styrke boblingen mellom boligområdene Gjersrud-Stensrud og Bjørndal. Det er usikkert om det vil åpnes for bilkjøring på broen over E6 i og med at dette vil kunne gi uønsket økt biltrafikk over Bjørndal.
Biltrafikken til/fra Gjersrud-Stensrud vil sannsynligvis søke seg til E6 via Åslandkrysset. Det vil også være behov for kollektivfelt i vestgående retning langs Enebakkveien og Ljabruveien mot Hauketo.
Natur- og turområder
Stensrudtjern og parken rundt denne er det viktigste turmålet i området i dag og er foreslått opprettholdt. I tillegg er det planlagt en større bypark/aktivitetspark ved Maurtu gård med cricketbane og fotballbaner.
Naturområdet rundt Myrertjern og østover langs kommunegrensa foreslås bevart uendret, men det er her nord på dette området at Jernbaneverket vil legge trafo og omformere, beredskapsplass med rømningsveier og et luftetårn.
Myrertjern om vinteren
(foto: Sven Brun)
Hovedturvei E16 fra Bjørndal/Grønliåsen ivaretas ved at den blir liggende i foreslått LNF-område (Landbruk, Natur og Friluftsområde) på sørsiden av Stensrudåsen.
Det er fem gårdsanlegg innenfor planområdet som inngår i verneplan for Akergårdene: Øvre Gjersrud, Store Stensrud, Holstad, Maurtu og Engersbråten.
Det er tegnet inn bygninger på området der Maurtu besøksbarnehage i dag har ridebane for hester, uteområde for barn og andre fasiliteter. Det ser derfor ut til at høringsutkastet ikke legger opp til at dagens drift av Maurtu besøksbarnehage som barnebondegård med hestehold kan fortsette. På informasjonsmøtet som PBE holdt 20.03.2014 ble det imidlertid presisert at at de kart og tegninger som er lagt fram i høringsforslaget bare må sees på som ideskisser. Før utbygging kan starte opp, må det utarbeides mer detaljerte reguleringsplaner som kan se nokså forskjellig ut i forhold til ideskissene.
Situasjon for Maurtu besøksbarnehage og Holstad gård.
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten med tekst av Sven Brun)
Det jord- og skogbruket som i dag foregår på Gjersrud-Stensrud er ikke planlagt videreført. Det betyr også at den artsrike beitemarken øst for Holstad gård er planlagt lagt ned. Denne er i dag vurdert som en viktig naturtypelokalitet. Utbyggingen vil også føre til tap av habitat for fugleliv og lokalt viktige gammel barskog og gråor/heggeskog. Biotoper og vandringskorridorer for rødlistede amfibiearter blir delvis ødelagt. Det står at det legges opp til at alle bekker skal holdes åpne, men de mindre tilførselsbekkene vil nok forsvinne.
Inntrykk fra informasjonsmøtet 20.03.2014
På informasjonsmøtet 20.03.2014 på Bjørnholt skole var det to tema som dukket opp flere ganger:
- kollektivtransport og trafikkavvikling
- hensynet til private grunneiere
Planene for Gjersrud-Stensrud inneholder planer for utbedring av Enebakkveien, forlengelse av T-bane og nye veier innenfor planområdet, men går ikke i detalj på de utfordringer som Søndre Nordstrand har når det gjelder trafikkavvikling. Det er imidlertid laget en egen trafikkplan for Bydel Søndre Nordstrand.
Det kom kritikk fra flere hold om at Jernbaneverket ikke har planlagt for en «Holmestrand»-løsning også for Gjersrud-Stensrud med en togstasjon på Åsland. I fjellhallen ved Holmestrand stasjon vil togene kjøre forbi i opptil 250 kilometer i timen på de to midterste sporene, men i tillegg lages to spor til på selve stasjonsområdet med to plattformer i en fjellhall. Fra fjellhallen er det planlagt heis opp til selve inngangen til stasjonen. Det bor i overkant av 10 000 innbyggere i Holmestrand kommune og det ble stilt spørsmål om ikke dette hadde vært rett løsning for Gjersrud-Stensrud, der det planlegges for opptil 25 000 innbyggere i tillegg til beboere på Bjørndal og andre naboområder.
«Oslo mot 2030» – forslag til kommuneplan
Byrådet vedtok 11.02.2014 å legge ut forslag til ny kommuneplan på høring og til offentlig ettersyn. Høringsfristen var 30.05.2014.
Til dette forslaget er det laget to kart som viser arealbruksstrategi mot henholdsvis 2030 og 2050.
Arealbruksstrategi mot 2030
Forslag til kommuneplan for Oslo
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
I kartet for 2030 vises det at utbygging av Gjersrud-Stensrud er tenkt startet langs Enebakkveien og at denne er planlagt oppgradert med kollektivfelt, sykkelvei og rettet litt opp i forhold til dagens vei. For å få lagt om Enebakkveien er det planlagt en mindre endring av markagrensen der områder langs Enebakkveien tas ut av marka, mens områder helt sør ved Myrertjern og Gjeddetjernet inkluderes og beskyttes av markaloven.
Det åpnes for at Lille Stensrud (helt sørøst i området, sør for Steinsrudtjern) og Stensrudåsen kan bygges ut på et tidlig tidspunkt og at disse områdene kan tenkes å fungere selvstendig i en periode. Utbyggingen her er planlagt med en hovedvekt på småhusbebyggelse.
Det er et rekkefølgekrav til opprusting av Enebakkveien før utbygging av dette området for å sikre framkommelighet for buss langs Siggerudveien og Enebakkveien. Trafikkanalyser viser imidlertid at kapasitet på buss mot sentrum vil sprenges alt ved 4500 boliger. En videre utbygging setter derfor krav til forlengelse av T-bane.
Arealbruksstrategi mot 2050
Forslag til kommuneplan for Oslo
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
I kartet for 2050 vises det at det er kommet på plass forlengelse av T-bane fra Mortensrud med to nye stasjoner på Gjersrud-Stensrud. Dette er et rekkefølgekrav for å kunne starte opp den tunge utbyggingen ved den bymessige Stensrudgata. Plan- og bygningsetaten mener det bør være minst 5 000 boliger i gangavstand til T-banene.
Framdrift og økonomi
Det er foreslått rekkefølgekrav for utbygging slik at det stilles krav til forlengelse av T-bane fra Mortensrud for de bymessige områdene og for utbedring av Enebakkveien for de mer småhuspregede områdene.
Utbygging av Gjersrud-Stensrud vil krevet store investeringer i nødvendig infrastruktur. Bare forlengelsen av T-bane fra Mortensrud er estimert til 2,3 milliarder kroner. Kommunen må regne med å måtte ta mesteparten av regningen som for 10 000 boliger antas å være på 4,5 milliarder kroner.
Det eksisterer i dag ikke offentlig vann og avløp på området. Vann og avløp er foreslått etablert i en infrastrukturtunell som kan betjene området. Dette forutsetter at det bygges minst 8 000 boliger.
I dag finnes det spredt bebyggelse over store deler av planområdet og halvparten eies av private grunneiere. Kommunen vil ha behov for erverv av tomter for bygging av infrastruktur og realisering av vesentlige områder av planene. Det er kjent at mange av grunneierne er negative til planene og de vil derfor kunne bremse utbyggingstempoet.
Blå: Oslo kommune, Rød: OBOS, Mørk grønn: SelvaagBygg, Gul: Andre private grunneiere
(Illustrasjon: Plan- og bygningsetaten)
Ekspropiering av private eiendommer var benyttet på 60-tallet, men slike virkemidler er mindre aktuelle i dag. Er det ikke interesse blant grunneiere, vil heller ikke planene realiseres. Når planene for utbygging nå er blitt såpass konkrete, vil nok imidlertid utbyggere kunne komme med tilbud til grunneiere som økonomisk kan bli svært fristende å si ja til. Det finnes flere modeller for utbyggingsavtaler som kan være aktuelle, men gjennomføringsmodellene forutsetter samarbeid med grunneiere og utbyggere og avtaleinngåelse er frivillig. Planbeskrivelsen sier videre at det vil være begrensede muligheter for å hente ut grunneierbidrag for å finansiere hele eller deler av den tekniske infrastrukturen. I de innledende faser av utbyggingen vil derfor dette i stor grad måtte dekkes gjennom kommunale investeringer. Kommunen vil nok være tilbakeholdne med å investere i infrastrukturtunnell dersom de ikke har fått signaler på at de sentrale grunneierne er interessert i utbygging.
T-bane er vanskelig å realisere uten å innløse et titalls boliger i det aktuelle området. Det er behov for store investeringer i T-bane i form av ny T-banetunnel under Oslo sentrum, forlengelsene til Fornebubane og Ahusbane i tillegg til stort behov for vedlikehold. Dette kan derfor bli den utløsende årsaken til at Gjersrud-Stensrudutbyggingen ikke blir en realitet i den form og omfang som nåværende høringsforslag legger opp til.
Etter at Jernbaneverket er ferdig med å benytte Åsland som riggområde, vil arealene tilbakeleveres i henhold til planene for Gjersrud-Stensrud. Follobanen er planlagt ferdigstilt i 2021.
Det legges opp til anleggsvirksomhet i ulike deler av planområdet innenfor en lang tidsperiode. Dersom området bygges ut med ca 300 boliger i året vil utbygging gå over 30 år. Dette krever imidlertid at svært kostbar infrastruktur og kollektivløsning skal være etablert før hovedutbyggingen kan ta tid. Det kan være vanskelig å forsvare økonomisk når det finnes såpass mange andre områder som står klare for utbygging, f.eks. langs Østfoldbanen.
Videre lesing
PBE, Gjersrud-Stensrud, høringsutkast 2: http://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/sidinmening/main.asp?idnr=2015053909
Forslag til kommuneplan «Oslo mot 2030»: http://www.kommuneplan.oslo.kommune.no/
Trafikkplan for Bydel Søndre Nordstrand: https://www.bjorndal.no/?wpfb_dl=101
dittOslo: Planlegger 10.000 boliger i den nye «byen»